infoRETAIL.- Desde 2019, los centros y parques comerciales han experimentado una gran transformación en España, con un cambio significativo en la distribución de actividades y la llegada de nuevos operadores que se ha consolidado en 2024, según indica el último informe del sector Retail elaborado por la consultora inmobiliaria Savills.
El esfuerzo de los propietarios por adaptar los centros comerciales a los nuevos hábitos de consumo se ha traducido en un aumento significativo de las reformas. Entre 2019 y 2020, la media anual de superficie bruta alquilable (SBA) renovada fue de aproximadamente 60.000 metros cuadrados (m2). Tras la pandemia, esta cifra creció de forma sostenida, alcanzando un máximo de casi 1,5 millones de m2 en 2023.
En 2024, la superficie reformada alcanzó aproximadamente 700.000 m2, mientras que en 2025 hay cerca de un millón de m2 en proceso de mejora o en fase de proyecto, con previsión de completarse a corto plazo, según los datos de Savills. Entre las renovaciones más destacadas se encuentra la del centro comercial El Boulevard o la del centro comercial La Vaguada, en Madrid.
Tras 20 años con una media anual de 19 aperturas, la actividad promotora ha descendido notablemente a partir de 2019 en favor de las renovaciones
Tras 20 años con una media anual de 19 aperturas, la actividad promotora ha descendido notablemente a partir de 2019 en favor de las renovaciones. En 2024 se inauguraron un total de 33.500 m2 en cinco proyectos, de los cuales cuatro son parques y uno es un centro comercial.
Según los datos de Savills, a comienzos de 2025 se han contabilizado 23 proyectos con previsión de inauguración para finales del año, los que añadirían aproximadamente 327.000 m2 al mercado, a los que se unirían otras cinco ampliaciones proyectadas, que incorporarán 54.400 m2 adicionales al stock comercial.
En cuanto a la tipología de equipamiento comercial, los parques comerciales continúan liderando la actividad promotora en 2025, manteniendo la tendencia de los últimos tres años: representan el 82,5% de la nueva superficie y el 75% del número de proyectos.
Tras toda esta transformación del retail ya consolidada, los centros y parques comerciales siguen evolucionando para adaptarse a las nuevas tendencias de consumo, consolidándose como espacios multifuncionales que combinan comercio, ocio y experiencias personalizadas en su comunidad.
Dinamismo en las aperturas
2024 ha sido un año muy dinámico, con 480 aperturas de tiendas en espacios comerciales, la mayoría de ellas en centros (83%) y en menor medida en parques (7%) y factory outlets (7%). De cara a 2025, se prevé que el sólido ritmo de aperturas se mantenga.
En cuanto a las actividades, el equipamiento de la persona sigue siendo la actividad que ha mostrado un mayor dinamismo (32% de las aperturas totales), pero la restauración ha ido acortando distancias año a año, representando en 2024 un 27% del total, siete puntos porcentuales más que en 2019. Ocio y entretenimiento se mantiene como la tercera categoría con más aperturas y muestra un aumento de 19 puntos porcentuales frente a hace cinco años.
Le siguen equipamiento del hogar, con el 10% de las aperturas en 2024 y un incremento de cuatro puntos porcentuales desde antes de la pandemia, salud y belleza, con el 8% y dos puntos porcentuales por encima de 2019, mientras las categorías servicios, deportes y aventura y alimentación mantuvieron su cuota.
El auge del 'low cost'
Las marcas de bajo coste han consolidado su presencia en los centros comerciales españoles. Entre ellas destaca la danesa Normal, que con 26 nuevas aperturas en 2024 se ha posicionado como líder en expansión, con tiendas en ubicaciones clave como La Gavia (Madrid), Parque Corredor (Torrejón de Ardoz) y Lagoh (Sevilla), entre otros.
En el sector moda, operadores como Primark han seguido apostando por el formato con cuatro de sus cinco nuevas tiendas en 2024 abiertas en centros comerciales, adaptando sus formatos a mercados emergentes como Jaén Plaza o As Termas (Lugo).
2024 ha registrado 480 aperturas de tiendas en espacios comerciales, la mayoría de ellas en centros (83%) y en menor medida en parques (7%) y factory outlets (7%). De cara a 2025, se prevé que el ritmo de aperturas se mantenga
El fitness low cost también ha ganado terreno, con Fitness Park consolidándose como un actor clave en España. En 2024 alcanzó más de 93.300 m2 de superficie con presencia en 17 comunidades autónomas gracias a nuevas aperturas en La Gavia, Príncipe Pío y La Vaguada en Madrid, además de Luz Shopping (Cádiz) y Granaita (Granada).
Por otro lado, si antes de la pandemia los cines dominaban la oferta de ocio, hoy los centros comerciales han diversificado sus propuestas con boleras, parques de trampolines y gimnasios. Fitness Park representó el 16% de las nuevas aperturas de ocio en 2024, seguido de Planet Fitness (3,5%) y el parque de trampolines World Jump (3,5%).
El sector de la restauración, por su parte, ha evolucionado hacia una oferta más cuidada y diferenciada. Cafeterías como Starbucks han recogido el testigo de los formatos más tradicionales donde no existía una especialización. Esta cadena sumó 20 nuevas cafeterías en 2024, con aperturas en As Cancelas (Santiago de Compostela), Porto Pí (Palma de Mallorca) y Torrecárdenas (Almería).
En el caso de la categoría de salud y belleza, ha ganado peso con la apertura de clínicas de estética, como la de la clínica Ferraro en el centro ABC de Serrano, Madrid, que combina tratamientos físicos con seguimiento digital. En el sector de la perfumería, Primor lideró con el 20% de las nuevas tiendas, seguida de Rituals con el 8%.
Finalmente, el segmento del cuidado de las mascotas continúa creciendo con nueve tiendas nuevas frente a las nueve del año 2019. Este año, la actividad se ha especializado gracias a Çanitas, que ha protagonizado la mayoría de las aperturas, destacando ubicaciones como Plaza Éboli (Pinto), La Gavia (Madrid) y La Farga (Hospitalet de Llobregat) el año pasado. La posibilidad de que los animales de compañía puedan acceder a los centros comerciales aprobaba desde 2023 ha reforzado aún más a esta actividad.
Récord de nuevas marcas internacionales
En total, el mercado español registró la llegada de 24 nuevas marcas internacionales en 2024 en tiendas en calle y en superficie comercial, la cifra más alta registrada en la serie histórica. El 46% de las aperturas por parte de marcas internacionales tuvo lugar en centros y parques comerciales, lo que supone cuatro puntos porcentuales por encima de la cuota de new entrants en 2019.
El equipamiento de la persona fue el sector con más aperturas internacionales, con el 55% del total en centros y parques comerciales, seguido por el ocio y la cultura con el 27%. La tendencia continuará en 2025, con nuevas aperturas ya confirmadas de Aqua & Sapone en Nexum (Fuenlabrada), Take a Break! en Plenilunio (Madrid) y Camicissima en La Torre Outlet (Zaragoza).